王麗新

　　近日，“北京市海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)的二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)已取消”的消息引發(fā)關(guān)注。對(duì)此，北京市海淀區(qū)房管局工作人員表示，并非完全取消，而是動(dòng)態(tài)調(diào)整，售房者可以按照正常的市場價(jià)格對(duì)外展示房源信息。

　　二手房指導(dǎo)價(jià)也稱二手房交易參考價(jià)，公布該數(shù)據(jù)的初衷是抑制投機(jī)炒作、穩(wěn)定市場交易。2021年，深圳、西安等多城實(shí)施二手房指導(dǎo)價(jià)政策。從操作路徑上看，各地細(xì)則不盡相同，其中多數(shù)是以指導(dǎo)價(jià)作為貸款、評(píng)估價(jià)依據(jù)，引導(dǎo)市場理性交易。比如，在實(shí)際成交價(jià)格中，高于以指導(dǎo)價(jià)評(píng)估的那一部分資金，需要購房者自行籌集并與首付一起支付，降低購房者杠桿率。

　　但北京海淀區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)情況有所不同。2021年初，海淀區(qū)熱門學(xué)區(qū)房出現(xiàn)“一夜?jié)q價(jià)20萬元、30萬元”的現(xiàn)象。當(dāng)年9月份，北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布了部分熱點(diǎn)小區(qū)的二手房指導(dǎo)價(jià)，如果超出指導(dǎo)價(jià)1%將不允許中介掛牌，且不能通過中介成交，否則吊銷中介營業(yè)執(zhí)照。

　　可見，該政策的初衷是抑制學(xué)區(qū)房過熱，防止業(yè)主或中介機(jī)構(gòu)故意抬高掛牌價(jià)，擾亂市場交易。不過，據(jù)了解，彼時(shí)海淀區(qū)試點(diǎn)二手房交易指導(dǎo)價(jià)并未要求銀行將指導(dǎo)價(jià)作為放貸依據(jù)。從此后市場表現(xiàn)來看，該政策確實(shí)發(fā)揮了穩(wěn)定市場預(yù)期的作用，部分溢價(jià)過高的學(xué)區(qū)房價(jià)格逐漸回歸理性。

　　更重要的是，隨著推出多學(xué)區(qū)劃片、教師輪崗等“教育資源均等化”舉措，再加上二手房市場環(huán)境與兩年前相比已發(fā)生比較大的變化，學(xué)區(qū)房高熱已退，此時(shí)調(diào)整部分二手房指導(dǎo)價(jià)相關(guān)限制政策，是向市場釋放積極信號(hào)。

　　一方面，上述29個(gè)小區(qū)可展示真實(shí)價(jià)格信息，提升房源流動(dòng)性，有利于北京二手房市場企穩(wěn)回升。另一方面，“動(dòng)態(tài)調(diào)整”不意味著完全取消，防止炒作風(fēng)卷土重來的初衷未改。就當(dāng)下而言，學(xué)區(qū)房投資交易占比大幅下降，調(diào)整指導(dǎo)價(jià)相關(guān)限制政策是“因時(shí)因勢因地施策”，有助于二手房市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　事實(shí)上，自2022年6月底以來，西安暫停發(fā)布指導(dǎo)價(jià)，成都、廣州和東莞等城市指導(dǎo)價(jià)也有所松動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國15個(gè)推行二手房指導(dǎo)價(jià)的城市中，多地已取消該政策。這樣做，好處有三：

　　首先，進(jìn)一步滿足購房者合理住房需求。取消或放松二手房指導(dǎo)價(jià)后，實(shí)際交易和銀行放貸基本不會(huì)受指導(dǎo)價(jià)影響，購房者能夠以更低首付進(jìn)入市場，可以更大范圍滿足剛需和改善性需求，有利于激活此前夠不上門檻的增量需求入市。

　　其次，有助于一二手房聯(lián)動(dòng)交易。如果二手房指導(dǎo)價(jià)不再作為中介機(jī)構(gòu)掛牌展示、銀行貸款的依據(jù)，將有助于增加掛牌房源量，提高二手房的流動(dòng)性，再疊加“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等一系列利好政策，會(huì)釋放更多“賣二手房換新房”的置換需求入市，強(qiáng)化一二手房市場聯(lián)動(dòng)性。

　　再次，“穩(wěn)預(yù)期”持續(xù)加碼。中共中央政治局會(huì)議提出“保交樓”后，一系列穩(wěn)預(yù)期舉措持續(xù)推出。近期，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，取消限購、限售等政策接踵而至，樓市企穩(wěn)回升預(yù)期明顯提升。適時(shí)取消二手房指導(dǎo)價(jià)，改善買賣雙方預(yù)期，是對(duì)“穩(wěn)預(yù)期”的再度加持，有助于修復(fù)置業(yè)信心。

　　需要看到，二手房市場流動(dòng)性的高與低，對(duì)一線城市及重點(diǎn)二線城市樓市交易至關(guān)重要。市場過熱時(shí)，二手房參考價(jià)發(fā)揮降溫作用，市場轉(zhuǎn)冷時(shí)，適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，有助于穩(wěn)預(yù)期。相信將二手房指導(dǎo)價(jià)作為“錨”，與時(shí)俱進(jìn)動(dòng)態(tài)調(diào)整，將有助于房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。