文/龐無忌

　　在今年2月和3月房地產(chǎn)市場熱度出現(xiàn)一輪快速回升之后，4月份市場表現(xiàn)如同“一腳剎車”，樓市復(fù)蘇節(jié)奏明顯放緩。

　　每當(dāng)數(shù)據(jù)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折式變化，總會引發(fā)諸多猜測：復(fù)蘇提前結(jié)束了？房價還會暴漲？這些想法可能誤判了樓市。

　　復(fù)蘇“踩剎車”

　　國家統(tǒng)計局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月70個大中城市房價環(huán)比漲幅整體回落，新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量均較上月減少。

　　特別是二手房市場，降溫趨勢更為明顯。70城中，4月二手房價環(huán)比上漲的城市減少了21個；二、三線城市二手房價均現(xiàn)“停漲”態(tài)勢，一線城市漲幅也有所收窄。

　　房價乏力的背后是房地產(chǎn)銷售的放緩。3月下旬以來，主要城市房地產(chǎn)銷售復(fù)蘇進度也出現(xiàn)明顯放緩。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，重點城市房地產(chǎn)銷售面積環(huán)比下跌25%-50%。

　　國家統(tǒng)計局前一天公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房屋新開工面積等反映供給端的指標同比跌幅亦有所擴大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖動力減弱的態(tài)勢。

　　在連續(xù)兩個月的大幅回暖之后，樓市熱度走降，這意味著什么？樓市又“熄火”了嗎？

　　樓市并沒有“火起來”

　　實際上，今年以來樓市并沒有“火起來”。根據(jù)官方的判斷：中國房地產(chǎn)市場總體依然處于調(diào)整階段。

　　國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉日前指出，盡管房地產(chǎn)市場需求出現(xiàn)恢復(fù)跡象，但房地產(chǎn)投資和開發(fā)建設(shè)仍在下降，房地產(chǎn)市場整體處于調(diào)整期，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保障和改善民生，仍需要繼續(xù)努力。

　　值得注意的是，從官方近兩日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，4月份房地產(chǎn)市場銷售端和供給端出現(xiàn)冷熱分化。

　　一方面，銷售端持續(xù)回暖，1-4月份中國商品住宅銷售面積、銷售額同比增幅均擴大；全國新建商品住宅銷售額絕對規(guī)模僅低于2021年同期峰值水平。

　　但另一方面，房企拿地、投資、新開工等供給端數(shù)據(jù)依然趨冷。銷售端的改善并沒有傳導(dǎo)到供給端，兩端反饋時滯較長，意味著其中仍有環(huán)節(jié)未打通。

　　廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，供給端的制約因素在于部分企業(yè)風(fēng)險處置和債務(wù)償還等尚未完成，導(dǎo)致開發(fā)商整體拿地、開工的積極性較低。

　　在這一背景下，樓市“大火”、房價“暴漲”的說法都缺乏基礎(chǔ)。后續(xù)個別熱點城市的個別項目或現(xiàn)熱銷，但并不意味著大面積、大幅度的升溫會緊接著出現(xiàn)。

　　樓市也并未“涼下去”

　　多項指標指向4月樓市復(fù)蘇節(jié)奏放緩，但這并不意味著樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)冷了。

　　一般而言，每年春節(jié)后至3月份樓市成交沖高，4月份，特別是4月下半月開始，成交活躍度會有所下降，因為小陽春的“主力軍”買房入學(xué)需求已基本釋放完畢。

　　排除季節(jié)性因素的影響，只看絕對規(guī)模，其實目前主要城市房地產(chǎn)市場包括銷售量、房價等仍處于相對較高的位置。

　　以北京為例，4月份北京市二手住宅網(wǎng)簽量為13928套，雖然較3月份的22192套下降明顯，但與去年同期基本持平。需要看到，一個月1.3萬套的網(wǎng)簽量并不低，市場處于不冷也不熱的狀態(tài)。

　　應(yīng)該如何看待樓市階段性復(fù)蘇放緩？貝殼研究院市場分析師劉麗杰認為，在一季度市場需求集中釋放后，市場交易量季節(jié)性回落，價格環(huán)比漲幅收窄，這是市場修復(fù)過程中的自然回落和調(diào)整，是市場向合理中樞修復(fù)過程中的正常振蕩。

　　諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄則認為，在經(jīng)歷了前兩月大幅回漲后，房地產(chǎn)市場從強復(fù)蘇轉(zhuǎn)入弱修復(fù)階段。她預(yù)計，5月市場大概率延續(xù)穩(wěn)定運行態(tài)勢，較4月波動幅度不會太大。

　　一線城市韌性較強

　　需要看到，4月份一線城市房地產(chǎn)市場依然“堅挺”，顯現(xiàn)出較強韌性，將為后續(xù)市場的持續(xù)復(fù)蘇提供支撐。58安居客研究院院長張波指出，4月份，一線城市新房價格環(huán)比漲幅略有擴大；二手房價也保持環(huán)比增長。

　　“今年的樓市復(fù)蘇是從熱點一二線開始的”，張波說，尤其是在一線城市，樓市熱度已經(jīng)傳導(dǎo)到了土地市場。例如上海今年第一批次集中供地成交額高達519億元人民幣，參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)近6年最多。他認為，一線城市的房價未來波動會呈現(xiàn)“振幅小、向上趨勢不變”的特征。

　　招商基金研究部首席經(jīng)濟學(xué)家李湛認為，中長期來看，年內(nèi)房地產(chǎn)企穩(wěn)向好是大概率事件，特別是2023年經(jīng)濟復(fù)蘇將帶動房地產(chǎn)回暖?？紤]到居民部門購房信心與意愿修復(fù)等因素，他傾向于認為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出漸進式復(fù)蘇，不同城市、不同地區(qū)復(fù)蘇的節(jié)奏有所分化。

　　后續(xù)各地支持性政策或加碼

　　4月以來樓市提振政策持續(xù)加碼，鄭州、杭州、合肥等重點城市縮小限購范圍，上海上調(diào)多子女家庭住房公積金貸款額度，北京房山發(fā)布引才聚才政策等。

　　劉麗杰認為，官方已明確在“房住不炒”前提下繼續(xù)支持剛性和改善性住房需求，預(yù)計短期住房政策保持寬松并持續(xù)生效，有助于促進市場量價平穩(wěn)修復(fù)。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，二季度，各地樓市政策或繼續(xù)優(yōu)化，如重點一二線城市庫存較高的郊區(qū)或按照“一區(qū)一策”原則，優(yōu)化限購條件和“認房認貸”政策；結(jié)合生育政策，對二孩以上家庭的限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持；降低稅費等。