為促進(jìn)住房項(xiàng)目建成交付、保障購房人合法權(quán)益，我國于今年初建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

9月召開的中央政治局會(huì)議提出，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度。近期，金融監(jiān)管總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部研究制定了協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效方案，推動(dòng)商品住房開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入“白名單”。

上海證券報(bào)記者從金融監(jiān)管總局獲悉，在協(xié)調(diào)機(jī)制下，截至11月18日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額超過3萬億元；預(yù)計(jì)到2024年末，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

問題項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)被納入“白名單”

協(xié)調(diào)機(jī)制建立以來，發(fā)揮了地方政府在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的積極作用，及時(shí)研判本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和房地產(chǎn)融資需求，定期組織房企和銀行各方會(huì)商，做好“白名單”項(xiàng)目審核把關(guān)，推動(dòng)修復(fù)房地產(chǎn)項(xiàng)目存在問題等，為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資和建成交付提供了有利的外部環(huán)境。

23棟住宅樓、7棟商業(yè)樓、1棟幼兒園及相關(guān)配套服務(wù)用房——位于西安市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的綠地之心住宅DK2項(xiàng)目，共分六個(gè)標(biāo)段建設(shè)。項(xiàng)目剩余的二、四、五、六標(biāo)段整體融資需求達(dá)14億元。

相關(guān)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，項(xiàng)目首次申報(bào)“白名單”時(shí)，因未完全繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，以及計(jì)劃新開工建設(shè)的第四標(biāo)段未獲得建筑工程施工許可證，不符合“四證齊全”要求，未被納入“白名單”。

了解到這一情況后，協(xié)調(diào)機(jī)制著力推動(dòng)項(xiàng)目問題修復(fù):協(xié)調(diào)住建部門，允許項(xiàng)目公司分批繳納剩余的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)5800余萬元；協(xié)調(diào)有關(guān)部門提高辦證效率、壓縮辦證時(shí)間，為四標(biāo)段辦理建筑工程施工許可證；多次組織銀團(tuán)牽頭銀行及成員銀行座談，促進(jìn)項(xiàng)目融資順利開展。

取得施工許可證后，項(xiàng)目迅速被納入了西安市第三批次“白名單”。6月28日，項(xiàng)目獲得了交通銀行西安分行作為牽頭行的銀團(tuán)貸款授信總額度14億元。

這是問題項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)后被納入“白名單”的一個(gè)縮影。當(dāng)前，各地正推動(dòng)合規(guī)項(xiàng)目“白名單”應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全國已有超1000個(gè)問題項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)后納入“白名單”，獲得銀行融資支持近2000億元。

在協(xié)調(diào)機(jī)制高效運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，配套支持政策持續(xù)優(yōu)化，提升了金融機(jī)構(gòu)貸款投放的積極性。比如，協(xié)調(diào)機(jī)制對(duì)存在問題的項(xiàng)目積極修復(fù)解決，金融機(jī)構(gòu)建立綠色通道、單列授信額度，司法部門在保全執(zhí)行等方面提供了相應(yīng)保障，納入“白名單”后，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理更加規(guī)范，融資更加便捷快速。

“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效

近期，金融監(jiān)管總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部研究制定了協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”項(xiàng)目擴(kuò)圍增效方案，推動(dòng)商品住房開發(fā)貸款項(xiàng)目全部納入“白名單”。

城市協(xié)調(diào)機(jī)制重點(diǎn)支持的是在建已售未交付商品住房項(xiàng)目。因此，本次擴(kuò)圍在范圍上是將商品住房開發(fā)貸款對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目納入“白名單”。

“商品住房開發(fā)貸款項(xiàng)目都要納入‘白名單’機(jī)制運(yùn)行管理?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，新增住房開發(fā)貸款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目要納入，存量住房開發(fā)貸款對(duì)應(yīng)項(xiàng)目也要通過“白名單”機(jī)制逐步覆蓋，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。

金融監(jiān)管總局會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部進(jìn)一步完善了項(xiàng)目納入“白名單”的流程，房企可以按照自身需要采取審核和備案兩種方式。

其中，審核方式是指，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司按照現(xiàn)有的“白名單”推送反饋管理流程要求，自愿向城市協(xié)調(diào)機(jī)制申報(bào)，城市協(xié)調(diào)機(jī)制審核符合“5+5”條件標(biāo)準(zhǔn)后，向貸款主辦銀行推送。

備案方式是指，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司直接向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，金融機(jī)構(gòu)按常規(guī)開發(fā)貸款條件流程審批，符合貸款條件的項(xiàng)目在審批放款后，通過備案流程納入當(dāng)?shù)爻鞘袇f(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”。

記者了解到，對(duì)按常規(guī)條件流程申請(qǐng)開發(fā)貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按備案方式納入“白名單”后，即可以享受“白名單”各項(xiàng)支持政策，從而更好地開展項(xiàng)目建設(shè)，保障購房人合法權(quán)益。比如，由于銀行對(duì)“白名單”項(xiàng)目可以單列授信額度，項(xiàng)目的貸款資金支持更有保障，資金分配和調(diào)劑也更為靈活。

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)

“白名單”擴(kuò)圍，將起到多個(gè)方面的積極作用。首先是有利于促進(jìn)更多住房項(xiàng)目建成交付，保障購房人合法權(quán)益；其次是有利于加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的資金支持，提振各方信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)；最后是有利于完善商業(yè)銀行開發(fā)貸款全流程管理，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

業(yè)內(nèi)人士表示，通過推動(dòng)“白名單”擴(kuò)圍，所有合規(guī)增量商品住房開發(fā)項(xiàng)目都要進(jìn)“白名單”，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)交付將更有保障，也能更好保障購房人合法權(quán)益。

“白名單”擴(kuò)圍還能為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營和持續(xù)發(fā)展提供有力保障。業(yè)內(nèi)人士表示，在資金方面，項(xiàng)目公司將享受更順暢的融資渠道和更便捷的金融服務(wù)。在市場(chǎng)認(rèn)可度方面，納入“白名單”的項(xiàng)目將被視為更加可靠，更易獲得購房人信任。

同時(shí)，項(xiàng)目被納入“白名單”后，會(huì)向市場(chǎng)傳遞出資金鏈穩(wěn)健、交付有保障、經(jīng)營可持續(xù)的積極信號(hào)。“白名單”擴(kuò)圍可以增強(qiáng)購房者、施工單位、供應(yīng)商等相關(guān)方面的信心，與近期出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)化政策形成合力，帶動(dòng)市場(chǎng)活躍度上升，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

“白名單”擴(kuò)圍還將為構(gòu)建更科學(xué)、合理、可持續(xù)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式奠定基礎(chǔ)。業(yè)內(nèi)人士表示，協(xié)調(diào)機(jī)制要求區(qū)分房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目公司運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)?！鞍酌麊巍表?xiàng)目擴(kuò)圍有利于隔離房企與項(xiàng)目層面的風(fēng)險(xiǎn)，加快房地產(chǎn)項(xiàng)目融資制度進(jìn)一步改革完善。