為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，昨日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行四川省分行營業(yè)管理部、國家金融監(jiān)督管理總局四川監(jiān)管局、成都市地方金融監(jiān)督管理局聯(lián)合印發(fā)了《成都市住房和城鄉(xiāng)建設局等4部門關于優(yōu)化成都市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》。

　　通知規(guī)定：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）在我市申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該規(guī)定自通知印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準。據(jù)成都發(fā)布

　　“認房不用認貸”將為購房者帶來哪些實惠？

　　“認房”或“認貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執(zhí)行更高比例首付及房貸利率。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心研究員浦湛說，在“認房不用認貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

　　對于置換家庭來說，“認房不用認貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經(jīng)6個月了，她盼著新政早點落地。“寶寶降臨后，想換個大房子。”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認房不用認貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

　　中國城市規(guī)劃設計研究院住房與住區(qū)研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進落實“認房不用認貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

　　對于曾在外地貸款購買過住房，現(xiàn)因工作地遷移等原因在當?shù)責o房的新市民，“認房不用認貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸?！暗凑铡J房認貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認房不用認貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進行?！?/p>

　　一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創(chuàng)業(yè)、經(jīng)商、治病、子女上學等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實際上名下已無住房了。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強說，“認房不用認貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，本質上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實際。

　　在“認房不用認貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負擔。據(jù)貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認房不用認貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認房認貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

　　通知明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　浙江工業(yè)大學中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說，我國房地產(chǎn)市場城市間分化差異大，“認房不用認貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據(jù)本地房地產(chǎn)市場供求關系和價格走勢等因城施策，可助力房地產(chǎn)長效機制的建設與完善。

　　在居民換房個稅優(yōu)惠政策方面，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部日前發(fā)布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

　　據(jù)介紹，這一政策總結起來即是“換房可退個稅”。業(yè)內(nèi)人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3萬至5萬元稅費，而北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

　　“這是一個延續(xù)實施的政策?！敝袊鐣茖W院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室主任何代欣表示，財政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項政策延續(xù)實施至2025年底，有助于繼續(xù)支持居民改善住房條件。據(jù)新華社

　　六個問題看懂房產(chǎn)新政

　　三類“首套房”可以申請

　　房貸新政策的出爐到底有哪些變化？對成都的購房者有哪些影響？房貸政策調(diào)整后你能省多少？

　　問題1

　　首付比例下降多少？

　　首套下調(diào)至兩成，二套下調(diào)至三成

　　調(diào)整之后，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。比如在成都，當前首套首付比例為30%，二套為40%-50%。調(diào)整以后，以300萬元的房價計算，若是首套房，首付款將從90萬元下降到60萬元；二套首付款則最高從150萬下調(diào)到90萬元。

　　問題2

　　購房利率能下調(diào)嗎？

　　二套房改善需求房貸利率有望降低

　　除了降低首付款，此次還調(diào)整了利率。將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

　　當前，成都市場的首套房房貸利率普遍在4%左右，二套房房貸利率普遍在4.9%左右。如果根據(jù)當前最新公布的LPR（五年期以上LPR為4.2%）計算，首套利率最低則為4%，二套最低則為4.4%。相比當前的二套的4.9%左右，下降了差不多50個基點。

　　問題3

　　哪些房貸可以調(diào)整？ 三類“首套房”可申請

　　哪些存量房貸可以調(diào)整？《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》的原文是這樣寫的：存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機構已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

　　如何理解這一標準？關鍵詞在于“首套房”?！笆滋追俊比绾谓缍兀繉Υ?，權威人士解讀，主要是以下三種：一是發(fā)放時即按首套房政策執(zhí)行的房貸。二是房屋購買時家庭沒有其他住房，但因當?shù)卣罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認房不用認貸”政策的。三是房屋購買時不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認房不用認貸”政策的。

　　簡單來說，就是除了買房的時候，明確是首套房的以外，這兩種情況也算：一是購房者在成都“買一賣一”的時候，因為當時執(zhí)行“認房又認貸”政策，被認定為二套房?，F(xiàn)在成都執(zhí)行“認房不用認貸”政策，他的這套房子也屬于首套房，可申請利率調(diào)整。二是購房者此前在成都有兩套房，但現(xiàn)在已經(jīng)賣了一套，名下只有一套房，在目前“認房不用認貸”政策下，也可申請為首套房進行利率調(diào)整。

　　問題4

　　存量首套利率能下調(diào)多少？

　　平均降幅大約為0.8個百分點

　　到底能降多少，這是大家最為關注的。根據(jù)《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》顯示，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率（LPR）上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

　　如何理解加點幅度“不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限”這句話呢？簡單來說，就是你房貸批下來的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機會降到這條線。

　　9月1日下午，人民銀行四川省分行官網(wǎng)發(fā)布消息，公布了近幾年四川省內(nèi)各城市首套房貸款利率下限執(zhí)行情況。

　　比如，2021年7月小徐在成都市買了首套房，申請了房貸，根據(jù)人民銀行四川省分行最新公示的首套房貸利率執(zhí)行下限顯示，成都地區(qū)2019年10月到2023年1月執(zhí)行利率下限為LPR。在當時的LPR，是4.65%。

　　但2021年時調(diào)控特別嚴，銀行不斷加點，給小徐的利率是LPR+162.2BP，也就是6.272%，那么，9月25日之后，小徐就可以申請利率從“LPR+162.2BP”降到“LPR”，也就是降1.622個百分點。

　　若貸款100萬元，30年房貸還款期，以等額本息方式計算，每月最多可省901元，30年最多可節(jié)省21.62萬元。也就是說，當初銀行加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。

　　那么，對于符合條件的借款人而言，了解原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限就顯得頗為重要，因為這一下限是借款人和銀行協(xié)商新發(fā)放貸款置換或協(xié)商變更利率水平時談判的底線。

　　問題5

　　怎么調(diào)整？ 兩種方式可供選擇

　　具體怎么調(diào)整，《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》提供了兩種方式：對于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

　　也就是說，可以直接向銀行申請調(diào)整房貸利率水平，變更合同約定的住房貸款利率加點幅度；也可以申請一個新的房貸，來置換以前那個利率比較高的房貸。當然，除了這兩種方式，央行也鼓勵銀行采取批量調(diào)整的方式。

　　問題6

　　什么時候可以申請？ 9月25日之后

　　《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》明確，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請。

　　截至9月1日上午，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行、交通銀行五家國有商業(yè)銀行，中信、招商、廣發(fā)、平安4家股份制銀行以及中國郵政儲蓄銀行接連發(fā)布公告稱，將依法有序推進降低存量首套住房商貸利率工作，并在抓緊制定個人存量首套住房貸款利率調(diào)整工作實施細則。據(jù)川觀新聞